SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN ( SKMHT )

Oleh : M. Syukran Lubis, SH.,CN.,M.Kn

Pada asasnya pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh Pemberi Hak Tanggungan sebagai pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan Hak Tanggungan atas obyek yang dijadikan jaminan. Namun apabila benar-benar diperlukan dan berhalangan, maka kehadirannya untuk memberikan Hak Tanggungan dan menandatangani APHT-nya dapat dikuasakan kepada pihak lain.

Ada 2 ( dua ) alasan penggunaan dan penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan   yaitu :

1).  Alasan Subjektif, antara lain :

1. pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan notaris / PPAT untuk membuat akta Hak Tanggungan ;
2. prosedur pembebanan Hak Tanggungan panjang / lama ;
3. biaya penggunaan Hak Tanggungan cukup tinggi ;
4. kredit yang diberikan jangka pendek ;
5. kredit yang diberikan tidak besar / kecil ;
6. debitor sangat dipercaya / bonafid.

2).  Alasan Objektif, antara lain :

1. Sertifikat belum diterbitkan ;
2. balik nama atas tanah Pemberi Hak Tanggungan belum dilakukan ;
3. pemecahan / penggabungan tanah belum selesai dilakukan atas nama Pemberi Hak Tanggungan ;
4. roya / pencoretan belum dilakukan.

Pemberian kuasa wajib dilakukan di hadapan seorang notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ). Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996. Formulirnya disediakan oleh BPN melalui kantor pos ( Pasal 15 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996 ).

SKMHT dibuat oleh notaris atau PPAT yang bersangkutan dalam dua ganda. Semuanya asli ( “in originali” ), ditandatangani oleh pemberi kuasa, penerima kuasa, 2 orang saksi dan notaris atau PPAT yang membuatnya. Selembar disimpan di kantor notaris atau PPAT yang bersangkutan. Lembar lainnya diberikan kepada penerima kuasa untuk keperluan pemberian HT dan penggunaan APHT-nya. Dalam penggunaan SKMHT tidak ada minut dan tidak juga dibuat “grosse” sebagai salinannya. PPAT wajib menolak membuat APHT berdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “in originali”, yang formulirnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional dan bentuk serta isinya ditetapkan dengan Peraturan Menteri.

Pasal 15 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996 memuat larangan dan persyaratan bagi sahnya SKMHT sebagai berikut :

1.       dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lainnya daripada membebankan Hak Tanggungan. Tidak dilarang pemberi kuasa memberikan janji-janji yang dimaksudkan dalam Pasal 11 ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996.

2.       dilarang memuat kuasa substitusi. “Substitusi” adalah penggantian penerima kuasa melalui peralihan, hingga ada penerima kuasa baru.

3.       Wajib dicantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang, nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.

4.       Apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi atau dilanggar larangan-larangan di atas, SKMHT yang bersangkutan menjadi batal demi hukum.

           Kuasa untuk memberikan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika Pemberi Hak Tanggungan meninggal dunia. Kuasa tersebut berakhir setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Hal tersebut diatur oleh undang-undang dalam rangka melindungi kepentingan kreditor sebagai pihak yang umumnya diberi kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan yang dijanjikan.

           Mengenai batas waktu penggunaan SKMHT diatur dalam Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) UU Nomor 4 Tahun 1996. Apabila yang dijadikan obyek Hak Tanggungan hak atas tanah yang sudah didaftar, dalam waktu selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan penggunaan APHT yang bersangkutan. Sedangkan apabila yang dijadikan jaminan hak atas tanah yang belum didaftar, jangka waktu penggunaannya dibatasi tiga bulan. Batas waktu tiga bulan berlaku juga bilamana hak atas tanah yang bersangkutan sudah bersertifikat, tetapi belum tercatat atas nama Pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang haknya yang baru.